GModG 2026: Was jetzt gilt und was sich 2027 bei E-Ausweisen und Immobilienanzeigen ändert

Das Gebäudemodernisierungsgesetz, kurz GModG, gilt seit dem 29. Juli 2026 in ersten Teilen. Für Immobilienanzeigen und Energieausweise bleibt es jedoch bis Ende 2026 zunächst bei den bisherigen Regeln. Die entscheidenden Neuerungen greifen am 1. Januar 2027. Wir ordnen ein, welche Angaben dann verlangt werden, wie bestehende Energieausweise behandelt werden und was Makler sowie Energieberater vorbereiten sollten.

Was ist das GModG?

Das GModG ist die neue Kurzbezeichnung des Gesetzes zur Einsparung von Energie und zur Modernisierung der Wärmeversorgung in Gebäuden. Es ist aus dem bisherigen Gebäudeenergiegesetz hervorgegangen: Der Gesetzgeber hat das Stammgesetz geändert, neu strukturiert und umbenannt. Ziel ist ein wirtschaftlicher und sozialverträglicher Beitrag zu den nationalen Klimaschutzzielen. Treibhausgasemissionen sollen durch mehr Effizienz, erneuerbare Energien und unvermeidbare Abwärme sinken; zugleich sollen fossile Ressourcen und die Abhängigkeit von Energieimporten reduziert werden.

Das Änderungsgesetz wurde am 23. Juli 2026 ausgefertigt und am 28. Juli 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet. Teile gelten seit dem 29. Juli 2026. Für die im Immobilienalltag besonders wichtigen Regeln zu Energieausweisen und Anzeigen ist der 1. Januar 2027 das zentrale Datum.

Was gilt bereits ab sofort?

Seit dem 29. Juli 2026 gelten die ersten Änderungen des GModG. Dazu gehört die neue gesetzliche Bezeichnung. Außerdem wurde die Systematik für die Wärmeversorgung in bestehenden Gebäuden neu gefasst. Wer nach dem 29. Juli 2026 eine neue Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizung in ein bestehendes Gebäude einbaut, fällt grundsätzlich in den Anwendungsbereich der künftigen Brennstoffstufen des § 43.

Diese Stufen beginnen nicht sofort: Ab 1. Januar 2029 sind 10 Prozent vorgesehen, ab 1. Januar 2030 15 Prozent, ab 1. Januar 2035 30 Prozent und ab 1. Januar 2040 60 Prozent. Die Regel darf nicht pauschal auf alle bestehenden Heizungen übertragen werden. Für Havariefälle enthält das Gesetz gesonderte Übergänge. Konkrete Einzelfälle sollten fachlich und gegebenenfalls rechtlich geprüft werden.

Was ändert sich bei Immobilienanzeigen?

Bis zum 31. Dezember 2026 bleibt es bei den bisherigen Pflichtangaben. Wird eine kommerzielle Anzeige vor Verkauf, Vermietung, Verpachtung oder Leasing veröffentlicht und liegt bereits ein Energieausweis vor, muss die verantwortliche Person die gesetzlichen Angaben aufnehmen. Das kann ausdrücklich auch ein Immobilienmakler sein.

Derzeit gehören dazu die Art des Energieausweises, der Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch, die wesentlichen Energieträger für die Heizung und bei Wohngebäuden das Baujahr sowie die Energieeffizienzklasse. Bei Nichtwohngebäuden sind die Werte für Wärme und Strom getrennt anzugeben.

Ab dem 1. Januar 2027 verändert sich das Feldset für neu ausgestellte Energieausweise. Dann sind insbesondere anzugeben: ob der Ausweis nach § 81 oder § 82 erstellt wurde, das Ausstellungsdatum, der im Ausweis ausgewiesene Jahres-Primärenergiebedarf in Kilowattstunden pro Jahr und Quadratmeter Nutzfläche, die Energieeffizienzklasse, das Baujahr und die wesentlichen Energieträger der Heizung.

Was ändert sich bei Energieausweisen?

Ausstellung und Format: Ab 1. Januar 2027 werden Energieausweise digital und maschinenlesbar ausgestellt. Auf Verlangen ist eine Papierfassung bereitzustellen. Die grundsätzliche Gültigkeitsdauer bleibt zehn Jahre, sofern nicht ein gesetzlicher Grund für einen neuen Ausweis eintritt.

Verwendung und Vorlage: Die Pflichten rund um Verkauf, Vermietung, Verpachtung und Leasing bleiben relevant. Der Anwendungsbereich wird ab 2027 auch auf Verlängerungen entsprechender Verträge ausgeweitet. Der Energieausweis ist grundsätzlich spätestens bei der Besichtigung vorzulegen; findet keine Besichtigung statt, gelten die gesetzlichen Vorgaben zur unverzüglichen Vorlage. Nach Vertragsschluss ist er zu übergeben. Das bisherige informatorische Beratungsgespräch beim Verkauf kleiner Wohngebäude entfällt.

Datengrundlage: Verbrauchsausweise werden ab 2027 auf ausschließlich zu Wohnzwecken dienende Gebäude begrenzt. Für Nichtwohngebäude ist im einschlägigen Verkaufs- oder Vermietungsfall damit grundsätzlich der bilanzierte Weg maßgeblich. Beim Verbrauchsausweis sind mindestens monatliche, energieträgerbezogene Daten über 24 Monate vorgesehen; die jüngste Abrechnungsperiode darf weiterhin nicht beliebig weit zurückliegen.

Inhalte: Künftig kommen unter anderem Ausstellungs- und Ablaufdatum, Effizienzklassen auch für Nichtwohngebäude, Primär- und Endenergieangaben, der Anteil am Standort erzeugter erneuerbarer Energie, betriebsbedingte Treibhausgasemissionen sowie weitere technische Angaben hinzu. Modernisierungsempfehlungen sollen stärker auf erwartbare Energie- und Treibhausgaseinsparungen sowie Raumklima und Anlagentechnik eingehen.

Was müssen Eigentümer, Vermieter und Kaufinteressenten beachten?

Eigentümer sollten zunächst prüfen, ob ein gültiger Energieausweis vorhanden ist und wann er ausgestellt wurde. Das Ausstellungsdatum entscheidet ab 2027 auch darüber, welches Anzeigen-Feldset anzuwenden ist. Vermieter und Verkäufer müssen die Vorlage- und Übergabeprozesse verlässlich organisieren; bei Vertragsverlängerungen kommt ab 2027 zusätzlicher Prüfbedarf hinzu.

Kaufinteressenten sollten den Energieausweis nicht nur als Pflichtdokument betrachten, sondern Ausweisart, Kennwerte, Energieträger und Modernisierungsempfehlungen einordnen lassen. Der Ausweis ersetzt jedoch keine individuelle Gebäudeprüfung und keine Energie-, Rechts- oder Steuerberatung.

Welche Auswirkungen ergeben sich für Immobilienmakler?

Makler benötigen zum Jahreswechsel einen zweigleisigen Anzeigenprozess: Für weiter gültige Alt-Ausweise gelten die bisherigen Angaben, für ab 1. Januar 2027 neu ausgestellte Ausweise das neue Feldset. Portale, Exposés, CRM-Felder und Qualitätssicherungslisten sollten diese Unterscheidung abbilden. Zusätzlich müssen Vorlage und Übergabe des Ausweises sowie künftig auch Vertragsverlängerungen im Prozess berücksichtigt werden.

Fehlende Pflichtangaben oder Pflichtverletzungen können als Ordnungswidrigkeit geahndet werden. Ob ein konkreter Verstoß vorliegt und wer verantwortlich ist, hängt vom Einzelfall ab; dieser Artikel trifft dazu keine verbindliche rechtliche Bewertung.

Welche Auswirkungen ergeben sich für Energieberater?

Energieberater und Aussteller müssen ihre Software, Datenerhebung und Vorlagen auf das digitale, maschinenlesbare Format und die erweiterten Inhalte umstellen. Besonders relevant sind die verkürzte 24-Monats-Datengrundlage mit monatlichen, energieträgerbezogenen Werten, die Begrenzung des Verbrauchsausweises auf reine Wohngebäude und die erweiterten Modernisierungsempfehlungen.

Ab 2028 beziehungsweise 2030 kommen Lebenszyklus-Treibhausgasangaben für Neubauten hinzu. Die dafür erforderliche Qualifikation ist gesondert geregelt und nicht automatisch mit jeder Berechtigung zur Ausstellung eines Energieausweises gleichzusetzen.

Was ist noch nicht abschließend geklärt?

Für die praktische Umstellung können weitere amtliche Muster, Datenformate, Bekanntmachungen oder Verordnungen erforderlich sein. Diese sollten vor einer produktiven Systemumstellung erneut geprüft werden. Außerdem hat die Bundesregierung weitere gesetzliche Details zur Grüngas-/Grünheizölquote angekündigt. Solche Ankündigungen sind vom bereits geltenden Gesetz zu trennen.

Auch Kosten und Verfügbarkeit biogener Brennstoffe lassen sich aus den amtlichen Unterlagen nicht belastbar als allgemeine Prognose ableiten. Der Artikel nennt daher bewusst keine Preisversprechen oder pauschalen Wirtschaftlichkeitsaussagen.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information. Er ist keine Rechts-, Steuer- oder Energieberatung und ersetzt keine Prüfung des Einzelfalls.

Checkliste für Immobilienmakler

• Ausstellungsdatum und Gültigkeit des Energieausweises erfassen.
• Bis 31.12.2026 das bisherige Pflichtfeldset des § 87 verwenden.
• Ab 01.01.2027 zwischen gültigem Alt-Ausweis und neuem Ausweis unterscheiden.
• Neue Anzeigenfelder für Ausweisart nach § 81/§ 82, Ausstellungsdatum, Jahres-Primärenergiebedarf, Effizienzklasse, Baujahr und Heizenergieträger vorbereiten.
• Sonderlogik für Nichtwohngebäude und Übergangsfälle fachlich prüfen.
• Energieausweis spätestens bei Besichtigung vorlegen; Prozess ohne Besichtigung und Übergabe nach Vertrag absichern.
• Ab 2027 Vertragsverlängerungen in den Prüfworkflow aufnehmen.
• Exposé, Portalvorlagen, CRM/Perfex-Felder und QA-Checklisten synchronisieren.
• Keine automatische Neuausstellung nur wegen des Jahreswechsels verlangen, wenn ein Alt-Ausweis gültig bleibt.
• Unklare Einzelfälle vor Veröffentlichung qualifiziert prüfen lassen.

Checkliste für Energieberater

• Ausstellungssoftware auf digitale, maschinenlesbare Ausgabe vorbereiten.
• Papierausgabe auf Verlangen organisatorisch vorsehen.
• Neue Pflichtinhalte und Energieeffizienzklassen für Nichtwohngebäude abbilden.
• Verbrauchsausweise ab 2027 nur für ausschließlich zu Wohnzwecken dienende Gebäude vorsehen.
• Datenerhebung auf mindestens monatliche, energieträgerbezogene Werte über 24 Monate umstellen.
• Modernisierungsempfehlungen um Energie-, Treibhausgas-, Raumklima- und Anlagenhinweise ergänzen.
• Eigentümerdaten, Begehung beziehungsweise geeignete Bildaufnahmen und Plausibilisierung sauber dokumentieren.
• Neue amtliche Muster, Datenformate und Vollzugshinweise vor Go-live erneut prüfen.
• Qualifikationsanforderungen für Lebenszyklus-Treibhausgasberichte separat prüfen.
• Mandanten klar zwischen Gesetzesinformation und individueller Beratung unterscheiden lassen.

FAQ

1. Ist das GModG schon in Kraft?

Ja, teilweise. Erste Änderungen gelten seit dem 29.07.2026. Die neuen Kernregeln zu Energieausweisen und Immobilienanzeigen gelten ab 01.01.2027; weitere Teile folgen 2028 und 2030.

2. Müssen bestehende Energieausweise zum 01.01.2027 ersetzt werden?

Nein, nicht allein wegen der Reform. Vor dem 01.01.2027 ausgestellte, weiterhin gültige Ausweise können grundsätzlich weiterverwendet werden. Für ihre Anzeigenangaben gilt die Übergangsregel des § 112.

3. Welche Angaben gelten bis Ende 2026 in Immobilienanzeigen?

Ausweisart, Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch, wesentliche Heizenergieträger sowie bei Wohngebäuden Baujahr und Effizienzklasse; bei Nichtwohngebäuden Wärme und Strom getrennt.

4. Was ändert sich ab 2027 bei neuen Ausweisen in Anzeigen?

Unter anderem werden Ausstellungsdatum, Jahres-Primärenergiebedarf, Effizienzklasse, Baujahr und wesentliche Heizenergieträger Teil des neuen Feldsets; zudem wird angegeben, ob der Ausweis nach § 81 oder § 82 erstellt wurde.

5. Bleibt der Energieausweis zehn Jahre gültig?

Die grundsätzliche Gültigkeitsdauer bleibt zehn Jahre. Gesetzliche Ereignisse können jedoch einen neuen Ausweis erforderlich machen.

6. Können Makler für fehlende Angaben verantwortlich sein?

Ja, wenn sie die Veröffentlichung der Anzeige verantworten. Pflichtverletzungen können als Ordnungswidrigkeit geahndet werden; die konkrete Verantwortlichkeit ist im Einzelfall zu prüfen.

7. Was ändert sich beim Verbrauchsausweis?

Ab 2027 ist er auf ausschließlich zu Wohnzwecken dienende Gebäude begrenzt. Die Verbrauchsdaten werden mindestens monatlich und energieträgerbezogen über 24 Monate erfasst.

8. Müssen alle Heizungen ab 2029 einen Bioanteil nutzen?

Nein, diese Aussage wäre zu pauschal. § 43 erfasst grundsätzlich nach dem 29.07.2026 neu in bestehende Gebäude eingebaute Gas-, Heizöl- oder Flüssiggasheizungen und enthält Übergänge, insbesondere für Havariefälle.